Leistungen
WEG-Verwaltung am Niederrhein
Die immoxx GmbH übernimmt die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften im Kreis Viersen, in Mönchengladbach und in Krefeld. Der Leistungsumfang folgt den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters nach §§ 27 und 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung sowie Durchführung der gefassten Beschlüsse. Was die Verwaltung für Ihr Objekt kostet, ermitteln Sie in der Kostenermittlung auf der Startseite – unverbindlich und ohne Adressabfrage. Schwerpunkt unserer Arbeit ist die technische Verwaltung mit eigenen Hausmeister- und Grünpflegekräften.
Welche Aufgaben hat ein WEG-Verwalter gesetzlich?
Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Der Verwalter ist ihr Organ und vertritt sie nach außen (§ 9b WEG). Seine Aufgaben bestimmt § 27 WEG: Er trifft die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben oder keine erheblichen Verpflichtungen begründen, und führt darüber hinaus aus, was die Gemeinschaft beschließt.
Aus § 28 WEG folgt der kaufmännische Pflichtenkreis: Wirtschaftsplan vor Beginn des Kalenderjahres, Jahresabrechnung nach dessen Ablauf und ein Vermögensbericht, der den Stand der Erhaltungsrücklage und die wesentlichen Verbindlichkeiten ausweist. Beschlossen wird seit 2020 nicht mehr die Abrechnung selbst, sondern ausschließlich die Anpassung der Vorschüsse und Nachschüsse.
Hinzu treten die Einberufung der Eigentümerversammlung mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), deren Leitung sowie die Führung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Die Beschluss-Sammlung ist kein Formalakt: Ein nicht eingetragener Beschluss ist für Rechtsnachfolger praktisch nicht auffindbar und führt regelmäßig zu Streit beim Eigentümerwechsel.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums umfasst Instandhaltung und Instandsetzung, also die Bewahrung und die Wiederherstellung des bestehenden Zustands. Sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen und aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage finanziert.
Bauliche Veränderungen richten sich seit der Reform nach § 20 WEG. Sie können ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; entscheidend ist die Kostenverteilung nach § 21 WEG. Ältere Verwalterverträge und Beschlussvorlagen verweisen häufig noch auf § 22 WEG in der Fassung vor 2020 – diese Verweise sind überholt und sollten bei der nächsten Beschlussfassung berichtigt werden.
Praktisch bedeutsam ist die Abgrenzung an der Schnittstelle zum Sondereigentum. Bei Leitungen endet das Sondereigentum regelmäßig an der ersten Absperrvorrichtung; alles davor gehört zum Gemeinschaftseigentum. Wer diese Grenze in der Schadenmeldung falsch zieht, verteilt Kosten falsch – mit Rückabwicklungsbedarf über Jahre.
Wie läuft die Jahresabrechnung bei uns ab?
Wir schließen das Wirtschaftsjahr im ersten Quartal ab. Grundlage sind die geprüften Kontoauszüge des Gemeinschaftskontos, die Belege und die Verbrauchsdaten des Messdienstleisters. Die Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung verteilt, in der Regel zu 70 Prozent verbrauchsabhängig und zu 30 Prozent nach Fläche.
Die Abrechnung enthält eine Einzelabrechnung je Einheit, die Gesamtabrechnung, die Entwicklung der Erhaltungsrücklage und den Vermögensbericht. Der Verwaltungsbeirat erhält die Unterlagen vor der Versammlung zur Prüfung; das Prüfergebnis wird in der Versammlung protokolliert.
Beschlossen werden anschließend die Abrechnungsspitzen – also Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse. Diese seit 2020 geltende Beschlussfassung vermeidet die frühere Fehlerquelle, dass eine formal fehlerhafte Abrechnungsposition den gesamten Beschluss anfechtbar machte.
Was kostet die WEG-Verwaltung?
Der Grundpreis richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten. Er deckt die kaufmännische und technische Verwaltung nach den §§ 27 und 28 WEG ab: eine ordentliche Eigentümerversammlung im Jahr, die laufende Objektbetreuung und die Durchführung der gefassten Beschlüsse.
Treppenhausreinigung und Grünpflege rechnen wir gesondert ab. Beide hängen vom gewählten Intervall ab: Wöchentlich kostet doppelt so viel wie zweiwöchentlich und viermal so viel wie monatlich.
Den Betrag für Ihr Objekt ermitteln Sie in der Kostenermittlung auf der Startseite. Sie fragt Wohneinheiten, Geschosse, Eingänge, Grünfläche und die gewünschten Intervalle ab und weist jede Position einzeln aus. Das Ergebnis ist unverbindlich und entspricht der Grundlage, auf der wir auch das schriftliche Angebot erstellen.
Alle Beträge sind Bruttopreise einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Kostenermittlung auf der Startseite rechnet mit genau diesen Werten; Stand der Preise ist der 1. September 2026.
Häufige Fragen
- Kann eine WEG den Verwalter jederzeit abberufen?
- Ja. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ein wichtiger Grund ist dafür nicht erforderlich.
- Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
- Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei einer Erstbestellung nach Aufteilung auf drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf zulässig.
- Braucht der Verwalter eine behördliche Erlaubnis?
- Ja. Die gewerbsmäßige WEG-Verwaltung ist nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO erlaubnispflichtig. Hinzu kommt die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO.
- Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum?
- Für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die Gemeinschaft zuständig. Verletzt der Verwalter dabei schuldhaft seine Pflichten, haftet er der Gemeinschaft gegenüber; Verkehrssicherungspflichten können daneben eine Haftung nach § 823 BGB begründen.