Leistungen
Mietverwaltung: Ihr Mietobjekt in verlässlicher Hand
Die immoxx GmbH verwaltet Mietobjekte für private und gewerbliche Eigentümer im Kreis Viersen, in Mönchengladbach und in Krefeld. Wir übernehmen den Mietzahlungsverkehr, die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung, die Mieterbetreuung, das Mahnwesen und die technische Instandhaltung. Anders als bei der WEG-Verwaltung handeln wir hier allein in Ihrem Auftrag und nach Ihren Weisungen. Was die Verwaltung Ihres Objekts kostet, ermitteln Sie in der Kostenermittlung auf der Startseite.
Was unterscheidet sie von der WEG-Verwaltung?
Die WEG-Verwaltung ist gesetzlich geregelt: Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft, sein Pflichtenkreis ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und er ist an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Die Mietverwaltung dagegen beruht auf einem Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB. Auftraggeber ist allein der Eigentümer.
Praktisch heißt das: Bei der Mietverwaltung entscheiden Sie über Vermietung, Mieterhöhung, Modernisierung und Instandhaltungsbudget. Wir bereiten die Entscheidungen auf, holen Angebote ein und setzen um. Bei der WEG-Verwaltung entscheidet die Gemeinschaft.
Viele Eigentümer benötigen beides – etwa wenn eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG vermietet ist. Wir bilden das als Sondereigentumsverwaltung neben der WEG-Verwaltung ab, mit getrennter Abrechnung und klarer Kostenzuordnung.
Wie erstellen wir die Betriebskostenabrechnung?
Umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung in § 2 aufzählt und was der Mietvertrag wirksam vereinbart hat. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind bei Wohnraum nicht umlagefähig – ein Fehler, der in übernommenen Beständen regelmäßig auftritt und bei Prüfung zur Rückzahlung führt.
Die Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird sie versäumt, kann eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden; ein Guthaben bleibt gleichwohl auszuzahlen. Wir stellen die Abrechnungen deshalb spätestens im dritten Quartal des Folgejahres zu.
Die Heizkosten verteilen wir nach der Heizkostenverordnung. Seit dem 1. Dezember 2021 gilt zusätzlich die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation, sofern fernablesbare Zähler verbaut sind; fehlt sie, kann der Mieter die Heizkosten um drei Prozent kürzen.
Wie läuft die Schadenbearbeitung?
Schadenmeldungen laufen über eine zentrale Adresse und werden am Tag des Eingangs erfasst. Kleinere Arbeiten erledigen unsere eigenen Hausmeisterkräfte; für alles Weitere greifen wir auf einen festen Kreis regionaler Handwerksbetriebe zurück.
Für Wartungen mit gesetzlicher Grundlage führen wir einen Fristenplan: Heizungsanlage, Trinkwasserprüfung auf Legionellen nach der Trinkwasserverordnung bei Großanlagen, Rauchwarnmelder nach § 47 Abs. 3 BauO NRW, Aufzug, Blitzschutz und Brandschutztüren. Versäumte Prüfungen sind ein Haftungsrisiko und im Schadensfall ein Versicherungsproblem.
Ab einem mit Ihnen vereinbarten Betrag holen wir Vergleichsangebote ein und legen sie vor der Beauftragung vor. Unterhalb dieser Grenze handeln wir selbstständig, damit Kleinschäden nicht an Rückfragen scheitern.
Was gehört nicht zu unserem Leistungsumfang?
Wir erbringen keine Rechtsberatung. Die Prüfung von Kündigungen, Räumungsklagen oder Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB im Streitfall übernimmt ein von Ihnen beauftragter Rechtsanwalt; wir bereiten die Unterlagen auf und begleiten das Verfahren.
Ebenso erstellen wir keine Steuererklärung. Wir liefern die Einnahmen-Überschuss-Aufstellung mit allen Belegen in einer Form, die Ihr Steuerberater unmittelbar weiterverarbeiten kann.
Maklertätigkeit – also die Vermittlung von Kauf oder Verkauf – gehört nicht zu unserem Geschäft. Die Neuvermietung einschließlich Besichtigung, Bonitätsprüfung und Vertragsabschluss bieten wir dagegen als gesondert beauftragbare Leistung an.
Häufige Fragen
- Ab welcher Objektgröße lohnt sich eine Mietverwaltung?
- Wirtschaftlich sinnvoll wird die Fremdverwaltung meist ab etwa sechs Einheiten oder wenn der Eigentümer nicht am Ort wohnt. Kleinere Objekte übernehmen wir, wenn sie in einem bereits betreuten Quartier liegen.
- Wie lange ist die Kündigungsfrist des Verwaltervertrags?
- Bei der Mietverwaltung vereinbaren wir üblicherweise eine Laufzeit von zwei Jahren mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Jahresende. Eine Kündigung aus wichtigem Grund bleibt nach § 626 BGB unberührt.
- Führen Sie ein eigenes Konto für mein Objekt?
- Ja. Für jedes Objekt wird ein separates Konto geführt, das auf Ihren Namen lautet und über das wir Verfügungsvollmacht erhalten. Fremdgelder werden nicht mit unserem Betriebsvermögen vermischt.