Standort
Hausverwaltung in Krefeld
Die immoxx GmbH verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte in Krefeld. Wir betreuen die Stadt von Nettetal aus, rund dreißig Kilometer entfernt; ein Büro in Krefeld unterhalten wir nicht. Schwerpunkte sind Bestandsobjekte in Bockum, Uerdingen, Fischeln, Hüls, Linn und Oppum. Die technische Betreuung übernehmen dieselben fest angestellten Kräfte, die auch im Kreis Viersen im Einsatz sind.
Was kennzeichnet den Krefelder Bestand?
Krefeld verdankt seine bauliche Struktur der Seidenindustrie. Die Stadtmitte innerhalb der vier Wälle ist im späten 18. und im 19. Jahrhundert planmäßig angelegt worden; entsprechend groß ist der Anteil an gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern mit hohen Geschossen, großen Fenstern und aufwendigen Fassaden.
Diese Substanz ist bauphysikalisch anspruchsvoll. Fassadendämmung scheidet bei erhaltenswerten Ansichten häufig aus, sodass energetische Maßnahmen auf Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke und Fenster konzentriert werden müssen. Steht ein Objekt unter Denkmalschutz, sind Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erlaubnispflichtig – ein Beschluss der Gemeinschaft ersetzt die Erlaubnis nicht.
In Bockum und Verberg findet sich ein Villen- und Reihenhausbestand, der überwiegend in kleinen Gemeinschaften organisiert ist. Uerdingen, Fischeln und Oppum sind demgegenüber von Nachkriegs- und Siebzigerjahrebauten geprägt, häufig mit gemeinschaftlicher Heizung und Tiefgarage. Hüls und Linn behalten dörflichen Charakter mit entsprechend kleinteiligem Bestand.
Was steht in Krefeld im Vordergrund?
Bei Objekten mit Tiefgarage – in Uerdingen und Fischeln verbreitet – bilden Entrauchung, Toranlage, Beleuchtung und Entwässerung einen eigenen Prüfkreis. Betonschäden an Decken und Stützen entstehen dort schleichend durch Tausalzeintrag; eine frühzeitige Zustandserfassung ist deutlich günstiger als eine spätere Instandsetzung.
Im Altbaubestand steht die Trinkwasserhygiene im Vordergrund. Bei Großanlagen mit einem Speicher über 400 Litern oder mehr als drei Litern Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle besteht nach der Trinkwasserverordnung eine jährliche Untersuchungspflicht auf Legionellen. Diese Pflicht wird in übernommenen Beständen häufig übersehen; wir nehmen sie beim Verwaltungsantritt zuerst in den Fristenplan auf.
Ein drittes Thema sind Balkone und Loggien der Nachkriegsbauten. Anschlüsse und Abdichtungen erreichen dort das Ende ihrer Nutzungsdauer. Für die Beschlussfassung ist die saubere Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum entscheidend: Der Bodenbelag steht im Sondereigentum, die Abdichtung darunter und die konstruktiven Teile gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Wie organisieren wir die Betreuung aus Nettetal?
Die Anfahrt nach Krefeld beträgt je nach Ziel etwa dreißig bis vierzig Minuten. Wir bündeln Reinigungs-, Pflege- und Kontrollgänge auf feste Wochentage, sodass Fahrzeiten nicht zu Lasten der Objektkosten gehen.
Für kurzfristige Einsätze arbeiten wir mit ortsansässigen Handwerksbetrieben zusammen, deren Erreichbarkeit und Notdienstzeiten in der Objektakte hinterlegt sind. Der Verwalter bleibt in jedem Fall Ansprechpartner und Steuerungsstelle; die Beauftragung läuft nicht am Eigentümer vorbei.
Eigentümerversammlungen finden in Krefeld statt. Die Terminwahl stimmen wir mit dem Verwaltungsbeirat ab, damit die Beschlussfähigkeit gesichert ist.
Was sollten Sie vor einem Verwalterwechsel klären?
Wichtig ist zunächst die Bestandsaufnahme: Liegt die Teilungserklärung vollständig vor, ist die Beschluss-Sammlung geführt, sind die Jahresabrechnungen der letzten Jahre beschlossen, wie hoch ist die Erhaltungsrücklage tatsächlich?
Ebenso relevant ist der Stand offener Hausgeldforderungen und laufender Verfahren. Ein neuer Verwalter, der ohne Kenntnis eines anhängigen Beschlussanfechtungsverfahrens antritt, verliert wertvolle Zeit.
Den vollständigen Ablauf eines Verwalterwechsels einschließlich Beschlussfassung, Übergabe und Fristen beschreiben wir auf einer eigenen Seite.
Häufige Fragen
- Betreuen Sie auch denkmalgeschützte Objekte?
- Ja. Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild bedürfen zusätzlich einer denkmalrechtlichen Erlaubnis; wir stimmen sie vor der Beschlussfassung mit der Unteren Denkmalbehörde ab.
- Wie schnell sind Sie bei einem Notfall in Krefeld vor Ort?
- Für Notfälle greifen wir auf ortsansässige Handwerksbetriebe zurück. Unsere eigene Anfahrt aus Nettetal beträgt etwa dreißig bis vierzig Minuten.