Ratgeber
Jahresabrechnung prüfen: worauf der Beirat achtet
Der Verwaltungsbeirat prüft die Jahresabrechnung, bevor die Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitzen beschließt (§ 29 Abs. 2 WEG). Sinnvoll ist eine Prüfung in fünf Schritten: Abgleich der Kontenstände, Prüfung der Erhaltungsrücklage, Kontrolle der Heizkostenverteilung, Prüfung der zeitlichen Abgrenzung und schließlich die Frage, ob der Beschlussgegenstand richtig gefasst ist. Beschlossen wird seit der WEG-Reform 2020 nicht die Abrechnung, sondern nur noch die Anpassung der Vorschüsse.
Stimmen die Kontenstände?
Der erste Schritt ist immer derselbe: Der Anfangsbestand aller Konten laut Abrechnung muss dem Endbestand des Vorjahres entsprechen, der Endbestand den Kontoauszügen zum 31. Dezember. Weicht ein Betrag ab, ist die Abrechnung an dieser Stelle nicht schlüssig, unabhängig davon, wie plausibel die einzelnen Positionen wirken.
Die Abrechnung der Gemeinschaft ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Es zählt, was im Abrechnungszeitraum tatsächlich geflossen ist – nicht, wann die Leistung erbracht wurde. Eine im Dezember erbrachte, im Januar bezahlte Handwerkerleistung gehört daher in die Abrechnung des Folgejahres.
Ist die Erhaltungsrücklage korrekt dargestellt?
Die Rücklage ist getrennt auszuweisen: Anfangsbestand, Zuführungen laut Wirtschaftsplan, tatsächliche Entnahmen mit Zweckangabe, Zinsen und Endbestand. Zu prüfen ist, ob die beschlossenen Zuführungen auch tatsächlich zugeführt wurden – in der Praxis werden sie gelegentlich zur Deckung laufender Kosten verwendet, was ohne Beschluss unzulässig ist.
Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG stellt den Stand der Rücklage und die wesentlichen Verbindlichkeiten dar. Er ist seit 2020 Pflicht und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen.
Ist die Heizkostenverteilung nachvollziehbar?
Die Heizkostenverordnung verlangt eine verbrauchsabhängige Abrechnung von mindestens 50 und höchstens 70 Prozent; der Rest wird nach Fläche oder umbautem Raum verteilt. Der gewählte Schlüssel muss in der Abrechnung genannt und über die Jahre einheitlich angewandt werden.
Zu prüfen ist außerdem, ob die Abrechnung des Messdienstleisters mit den Beträgen in der Gesamtabrechnung übereinstimmt und ob Brennstoffbestände zum Stichtag berücksichtigt wurden. Bei Öl ist der Restbestand zu bewerten, sonst verschiebt sich der Aufwand willkürlich zwischen zwei Jahren.
Worüber wird eigentlich beschlossen?
Seit der Reform beschließt die Versammlung nach § 28 Abs. 2 WEG ausschließlich über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung beschlossener Vorschüsse – die sogenannten Abrechnungsspitzen. Die Abrechnung selbst ist Rechenwerk und nicht Beschlussgegenstand.
Das hat einen praktischen Vorteil: Ein Fehler in einer einzelnen Position macht nicht mehr den gesamten Beschluss anfechtbar. Es ändert aber nichts daran, dass die Abrechnung inhaltlich richtig sein muss, denn sie ist die Grundlage der beschlossenen Spitzen.
Der Beirat sollte sein Prüfergebnis schriftlich festhalten und in der Versammlung vortragen. Das Protokoll sollte den Vortrag wiedergeben – auch dann, wenn Beanstandungen bestehen.
Häufige Fragen
- Muss der Beirat rechnerisch prüfen?
- Der Beirat prüft nach § 29 Abs. 2 WEG die Abrechnung und den Wirtschaftsplan. Geschuldet ist eine sorgfältige Plausibilitäts- und Belegprüfung, keine Prüfung nach den Maßstäben eines Wirtschaftsprüfers.
- Dürfen Eigentümer Belege einsehen?
- Ja. Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen ist Ausfluss des Mitgliedschaftsrechts; es wird in der Regel am Sitz der Verwaltung nach Terminvereinbarung ausgeübt.
Veröffentlicht am 12.03.2026.