Wann wird die Jahresabrechnung fällig?

Was steht im Gesetz?

Nach § 28 Abs. 2 WEG stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf. Eine Frist nennt die Vorschrift nicht. Auch § 271 Abs. 1 BGB, der sonst die sofortige Fälligkeit anordnet, greift nach Auffassung des Gerichts nicht: Die Erstellung einer Abrechnung braucht Vorlauf, weil Belege, Kontoauszüge, Heizkostenabrechnung und Verbrauchsdaten Dritter vorliegen müssen.

Der zeitliche Rahmen ergibt sich stattdessen aus dem Zweck: Die Gemeinschaft beschließt über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Dieser Beschluss soll bis zum Ablauf des Folgejahres gefasst werden. Die Abrechnung muss den Eigentümern deshalb so rechtzeitig vorliegen, dass sie unter Beachtung der dreiwöchigen Ladungsfrist nach § 24 Abs. 4 WEG in einer Versammlung behandelt werden kann.

Die ältere Auffassung, die Abrechnung sei stets bis zum 30. Juni zu erstellen, hat das Gericht ausdrücklich abgelehnt. Ein konkretes Datum lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Was hat das Landgericht Koblenz entschieden?

Ein Eigentümer hatte die Gemeinschaft und die Verwaltung im August 2022 aufgefordert, die Gesamt- und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 binnen drei Wochen vorzulegen, und nach Ablauf dieser selbst gesetzten Frist Klage erhoben. Die Abrechnung ging ihm im September 2022 zu.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage insgesamt ab (Urteil vom 05.02.2024, Az. 2 S 34/23 WEG) und änderte damit das Urteil des Amtsgerichts Bingen. Der Anspruch sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht fällig gewesen; die Gemeinschaft habe deshalb nicht in Verzug gesetzt werden können.

Die Kammer hielt fest, dass die Fälligkeit regelmäßig nicht vor Ablauf des dritten Quartals des Folgejahres eintritt. Besondere Umstände, die im Einzelfall eine frühere Vorlage gebieten könnten, hatte der Kläger nicht dargelegt.

Reicht die Steuererklärung als Grund?

Nein. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz folgt keine Pflicht der Gemeinschaft, auf persönliche steuerliche Termine einzelner Eigentümer Rücksicht zu nehmen. Die Jahresabrechnung dient der Beschlussfassung über Nachschüsse und Vorschüsse, nicht der Vorbereitung der Einkommensteuererklärung.

Wer Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG geltend machen möchte, ist deshalb nicht auf die fertige Jahresabrechnung angewiesen: Das Finanzamt akzeptiert regelmäßig eine gesonderte Bescheinigung der Verwaltung. Wir stellen diese auf Anforderung auch dann aus, wenn die Abrechnung noch nicht abgeschlossen ist.

Unabhängig davon besteht nach § 18 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Wer einzelne Angaben früher braucht, kommt darüber schneller ans Ziel als über eine Klage auf Erstellung der Abrechnung.

Kann ich die Abrechnungen der anderen Eigentümer verlangen?

Nein. Das Gericht hat klargestellt, dass der Anspruch auf die Einzelabrechnung jedem Eigentümer nur für seine eigene Einheit zusteht. Ein Eigentümer kann die Erstellung der Einzelabrechnungen für die übrigen Eigentümer nicht einklagen.

Der Anspruch auf die Gesamtabrechnung bleibt davon unberührt; sie betrifft die Gemeinschaft insgesamt und ist Grundlage der Beschlussfassung.

Was heißt das für die Praxis?

Für Eigentümer: Eine Abrechnung, die im Sommer des Folgejahres noch nicht vorliegt, ist kein Anlass für eine Klage. Wird es Herbst und liegt weiterhin nichts vor, sollte zunächst eine schriftliche Fristsetzung mit angemessener Frist erfolgen.

Für Verwaltungen: Die Entscheidung ist keine Einladung, sich Zeit zu lassen. Sie beschreibt die Untergrenze dessen, was gerichtlich durchsetzbar ist – nicht den Maßstab guter Verwaltung. Wir legen die Abrechnung vor der ordentlichen Eigentümerversammlung vor, damit sie dort beschlossen werden kann.

Für den Verwalterwechsel gilt: Die Abrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr bis zum Ende der Bestellung schuldet die bisherige Verwaltung. Verzögert sich die Übergabe, verschiebt sich auch die Fälligkeit nicht automatisch nach hinten.