Ratgeber
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung, also die Bewahrung und Wiederherstellung des bestehenden Zustands. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 können beide mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; der Unterschied liegt heute in der Kostenverteilung nach § 21 WEG. Verweise auf § 22 WEG in älteren Verträgen und Beschlussvorlagen sind überholt.
Warum ist die Abgrenzung heute noch wichtig?
Vor der Reform lag die Bedeutung im erforderlichen Mehrheitsverhältnis: Bauliche Veränderungen nach § 22 WEG alter Fassung verlangten grundsätzlich die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer. Diese Hürde ist entfallen.
Geblieben ist die Kostenfolge. Erhaltungsmaßnahmen tragen alle Eigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel. Bei baulichen Veränderungen bestimmt § 21 WEG: Grundsätzlich tragen die Kosten nur diejenigen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Beschließt jedoch mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen bei gleichzeitig mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, tragen alle die Kosten – sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Ebenfalls von allen zu tragen sind Kosten einer Maßnahme, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Für energetische Maßnahmen ist das die praktisch bedeutsamste Variante.
Wo verläuft die Grenze im Einzelfall?
Wird ein defektes Bauteil durch ein gleichwertiges ersetzt, ist das Erhaltung – auch dann, wenn das Ersatzteil dem heutigen Stand der Technik entspricht und dadurch besser ist als das ursprüngliche. Eine Heizung, die nach zwanzig Jahren durch ein aktuelles Modell ersetzt wird, bleibt Erhaltung.
Wird dagegen ein zusätzlicher Nutzen geschaffen, der vorher nicht bestand, liegt eine bauliche Veränderung vor: der Anbau eines Balkons, die Errichtung einer Ladeinfrastruktur, der Einbau eines Aufzugs.
Die sogenannte modernisierende Instandsetzung liegt dazwischen: Die Maßnahme ist ohnehin fällig, wird aber in verbesserter Ausführung durchgeführt. Sie wird überwiegend als Erhaltung behandelt, soweit der Mehraufwand wirtschaftlich vertretbar ist.
Welche Maßnahmen sind privilegiert?
Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.
Die Gemeinschaft entscheidet dann nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über das Wie – also über die Art der Durchführung. Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG derjenige Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat.
Unzulässig bleibt eine Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Diese Grenze wird in der Praxis selten erreicht.
Häufige Fragen
- Gilt § 22 WEG noch?
- Nein. Die Vorschrift wurde durch das WEMoG mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 neu gefasst. Bauliche Veränderungen richten sich seither nach § 20 WEG, die Kostenverteilung nach § 21 WEG.
- Wer zahlt eine Wallbox in der Tiefgarage?
- Der Eigentümer, der die Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG verlangt, trägt die Kosten. Beschließt die Gemeinschaft eine gemeinschaftliche Anlage, gelten die allgemeinen Regeln des § 21 WEG.
Veröffentlicht am 04.05.2026.